上海多個新興商務區地標正在崛起，與此同時，新質生產力企業的增長性需求也正在改寫上海商辦市場規則，過去的“地段驅動”已逐步轉向“產業生態驅動”。

近日，由上海市浦東新區國資委100%持股的上海陸家嘴（集團）有限公司宣布，由該集團打造的“陸創AI加速器”落地張江“科學之門”，首批8家AI企業正式入駐，未來將打造為具有全球影響力的人工智能創新應用中心。

張江“科學之門”是上海張江科學城的標志性建筑，也是上海市重大工程項目，共包括8大地塊項目，總占地約0.89平方公里，總建筑面積達136萬平方米。其中，兩棟320米超高層超甲級辦公樓——西塔與東塔，共同構成全上海最高的雙塔建筑。

僅是陸家嘴集團投資建設的西塔樓及配套項目，總建筑面積就達到27萬平方米，辦公面積約16.6萬平方米，業態包括地上59層、320米高的超高層甲級辦公樓以及兩棟商業裙樓。

今年1月，“浦東發布”微信公眾號曾宣布，張江科學之門西塔（A塔）項目通過竣工驗收。

作為上海科創中心建設的核心承載區，張江科學城具有豐富的科創資源。根據官方數據，張江科學城集聚了約50萬從業人員，其中研究生以上學歷8萬人，青年人才占80%，創業類海外高層次人才占上海的約50%。

從最近的一系列動作來看，陸家嘴集團不僅在做基礎空間載體建設，也在利用張江科學城的科創資源和產業體系，做產業生態構建。

“陸家嘴集團運營著500萬平方米智慧空間資源，深度服務超1500家各領域B端客戶，我們通過匹配豐富場景，系統性地鏈接產業上下游資源，構建AI企業生態閉環，為客戶降本增效、加速發展，這是‘陸創AI加速器’的核心價值。”“陸創AI加速器”主理人沈文軒說。

記者獲悉，“陸創AI加速器”預計在今年年底啟動二期建設，目標是在未來5年內引進培育50多家AI應用型企業，且與上百家創投及并購機構建立戰略合作關系，對接20所以上高校及科研院所，推動科技成果轉化落地。

近年來，上海多個新興商務區都在大規模建設和招商中，目前它們也都聚焦于引入以人工智能、數字經濟、生命科學、生物醫藥為代表的新質生產力企業，這已經改變了過往上海寫字樓市場的傳統格局。

去年6月，上海市徐匯區建設規模超百萬方的北楊人工智能小鎮首期竣工交付，該項目旨在打造以人工智能為核心產業、以大數據為核心技術支撐的具有全球影響力的人工智能產業簇群。去年年底前，該項目已經有AI企業入駐。

寶山區的南大智慧城也在積極引入相關產業，截至目前，宇樹人形機器人亞太研究中心及上大通用機器人研究院在南大成立，太初電子芯片全球總部及設計研發業務也已落地南大。

帝納管理咨詢有限公司發布研報稱，2025年一季度，盡管上海市寫字樓市場需求緩慢回升，但市場供需失衡，整體仍處于供過于求的狀態，隨著核心區品質升級與新興商務區擴容，寫字樓市場分化日益明顯。新質生產力企業的爆發性需求正在改寫上海商辦市場規則，從“地段驅動”轉向“產業生態驅動”，具備硬科技產業服務能力的資產將成為去化主力，而傳統商務區或將面臨新一輪租金調整壓力。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨認為，2024年辦公樓市場總體艱難，但2025年一季度市場有所反彈，顯現出復蘇跡象，新質生產力企業需求動能強，市場有望逐漸好轉。

根據千萬項不動產資管云發布的數據，今年第一季度，上海寫字樓租賃成交較為活躍的行業主要集中在金融業、TMT（科技、媒體和通信）以及專業服務領域，金融業依然是寫字樓租賃需求的主力軍，頭部券商和資管機構為了提升辦公環境的品質，持續進行擴租或升級辦公場所，部分金融機構也出于成本優化的考慮，選擇搬遷至新興商務區。與此同時，互聯網平臺企業雖然整體呈現收縮態勢，但人工智能、硬科技等新興科技企業卻成為需求增長的新亮點，它們對寫字樓的需求呈現出穩步上升的態勢。

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