大眾網記者 董懷民 東營報道
近日，東營市民王先生向大眾網求助稱，自己于2023年8月在海通·御墅芳華小區北區購買了一套住宅樓，今年五月初去預驗房時卻發現，小區內多處設施配套與宣傳不符，與展示效果相差甚遠，業主質疑開發商存在故意欺騙、虛假宣傳等行為。
王先生告訴記者，他所在的業主維權群里面，有近兩百名業主，大家的訴求就是要求開發商整改入戶大門。他還稱，現交房在即，因開發商長期推諉、拒不解決，業主群內已產生嚴重不滿情緒，希望通過協調，開發商盡快拿出整改方案，進行整改。
售樓處宣傳視頻中海通·御墅芳華北區西門效果圖
圖片由受訪者提供
“因為是期房出售，關于小區的很多配套設施我們都是通過置業顧問的介紹、售樓處的宣傳片和沙盤了解的，我們也沒想到會出現貨不對板的情況。”王先生說道。
圖片由受訪者提供
“小區西大門貨不對板，是我們業主意見最大的地方。”王先生告訴記者，當時購房時，自己在售樓處看到的沙盤和宣傳材料，都清晰地展示了與現在規劃不符的大門樣式。“你看這宣傳視頻上顯示的，西門是大氣板正，有頂、有雙向人行通道的，而不是像現在這種僅有單向人行通道和車輛抬桿的簡陋門崗。”
記者拍攝的海通·御墅芳華北區西門實景圖
5月22日，大眾網記者來到海通·御墅芳華小區實地查看，記者看到該小區北區西門并未設計成與效果圖一樣有頂的大門，而是南側有門崗、單向人行通道和雙向車輛通道的門。
通過查詢，記者看到2023年7月21日，東營市自然資源和規劃局對《海通·御墅芳華大門圍墻方案公示》進行了公示。王先生認為雖然規劃審批的大門樣式與實際交付一致，但是開發商并未對宣傳視頻和宣傳資料進行修改，直到今年5月，海通·御墅芳華仍在使用與規劃圖和交付效果不一樣的效果圖進行宣傳，誤導了消費者，也損害了業主的知情權。
此外，王先生還反映了該小區“人車分流”與實際不符的問題。“買房的時候，置業顧問明確跟我們表示這個小區就是‘人車分流’的，海通地產的官網也明確標注海通·御墅芳華小區‘所有車輛全部進入地下停放，無需占用地面空間，影響居民日常生活’，且地下車位與正房是綁定銷售的。”王先生告訴記者，實際規劃圖顯示，小區北側、西側將設有地上停車位。
“不僅當時宣傳承諾的人車分流沒有兌現，現在開發商還在對外銷售地上停車位，我們查詢了《中華人民共和國民法典》第二百七十五條，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”王先生說。
王先生認為，業主在購房過程中，開發商及樓盤銷售人員應該主動告知購房者，而不是隱瞞，將購房者蒙在鼓里。
對于王先生反映的問題，記者致電海通·御墅芳華售樓處了解情況，工作人員表示負責領導不在，記者讓工作人員代為轉達，讓相關領導給記者回電。
隨后一位姓高的領導給記者回電，其表示，“海通·御墅芳華小區北區西門完全按照規劃建設，大門圍墻方案于2023年7月21日至7月31日按程序公示，并于2023年8月批復，公示期間無異議。批復后也都是按照規劃要求的大門設計進行展示。所以不存在反映的大門問題。”
關于“人車分流”問題，該負責人表示：“御墅芳華小區的地上車位都是規劃內用于停放汽車的車位。售樓中心的沙盤等資料上從一開始就根據規劃對地上車位進行了明確展示。所以不存在反映的人車分流問題。”
開發商是否涉嫌虛假宣傳行為？相關部門如何回應？記者致電東營區市場監管局了解情況，辦公室劉主任告訴記者，目前相關科室已經介入調查，現處于調查取證階段，一經證實會對此進行處罰。
東營區住建局房地產領域信訪室郭主任表示，23日上午相關科室已經召開會議，我們會督促開發商積極與業主進行溝通。
山東領先律師事務所劉健梁律師和薛宇辰律師向大眾網記者表示，規劃審批的大門樣式雖與實際交付一致，但海通地產在銷售過程中通過沙盤、宣傳冊、銷售人員口頭承諾等方式，明確承諾或展示了與規劃不符的大門樣式，則構成虛假宣傳。由于開發商的宣傳行為對購房者的決策產生了影響，即使最終交付與規劃一致，但與開發商之前的承諾不符，仍然損害了購房者的知情權和選擇權。
在人車分流的宣傳上，海通地產官網明確標注“所有車輛全部進入地下停放，無需占用地面空間，影響居民日常生活”，且銷售過程中地下車位與正房為綁定銷售，實際規劃圖小區北側、西側均為地上停車位。根據《中華人民共和國廣告法》第4條及第28條，廣告不得含有虛假或者引人誤解的內容，不得欺騙、誤導消費者。廣告主應當對廣告內容的真實性負責。廣告以虛假或者引人誤解的內容欺騙、誤導消費者的，構成虛假廣告。
此外，根據《房地產廣告發布規定》第3條、第13條、第15條、第18條規定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定；涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明。
最高人民法院關于修改《最高人民法院關于在民事審判工作中適用〈中華人民共和國工會法〉若干問題的解釋》等二十七件民事類司法解釋的決定，第3條顯示，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
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