現(xiàn)房銷售的腳步越來越近了。

5月13日，信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施》，提到按“新老有別”的原則在中心城區(qū)推行現(xiàn)房銷售，文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，需達到主體封頂方可申報預(yù)售許可；文件印發(fā)后新出讓土地，一律實行現(xiàn)房銷售。

商品房預(yù)售制度，是我國城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期的產(chǎn)物，隨著行業(yè)發(fā)展整體降速、預(yù)售制弊端日漸暴露，探索現(xiàn)房銷售成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容。據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年末以來，全國超30個省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，助力買房“所見即所得”。

值得注意的是，預(yù)售制的調(diào)整并非“一蹴而就”，涉及政府土地出讓、房企資金壓力、金融配套政策等多個問題。業(yè)內(nèi)認為，現(xiàn)房銷售的推進節(jié)奏，可參照各地商品房庫存規(guī)模，在庫存量大的地區(qū)先行試點，改善市場供需結(jié)構(gòu)，庫存較小的地區(qū)則要精準把握力度。

“新老有別”推進現(xiàn)房銷售

近日，河南省信陽市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局披露了一份文件，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。官網(wǎng)信息顯示，該局起草了《關(guān)于加強商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，現(xiàn)將其面向社會公示，公開征集意見。

文件顯示，為貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，全力抓好房地產(chǎn)市場化風(fēng)險、去庫存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，動態(tài)調(diào)整住房供應(yīng)節(jié)奏，現(xiàn)制定如下工作措施：

一是，嚴控預(yù)售許可條件。按照“新老有別”的原則，對已取得施工許可證的項目，“投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25％以上”時可申報商品房預(yù)售許可，或按照河南相關(guān)條例，“工程進度達到設(shè)計形象進度的二分之一以上”時，申報商品房預(yù)售許可。

對于文件印發(fā)后新取得施工許可證的項目，施工進度需達到主體封頂方可申報商品房預(yù)售許可。文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房銷售。

“信陽發(fā)文明確，在中心城區(qū)新出讓地塊推行現(xiàn)房銷售，是近期全國首個明確全面落實現(xiàn)房銷售的城市。”中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示。

二是，嚴格預(yù)售資金繳存。商品房預(yù)售資金（即購房款）存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。開發(fā)企業(yè)按規(guī)定在商品房買賣合同、個人住房貸款合同中注明監(jiān)管賬戶賬號為首付款、按揭貸款等到賬賬號，確保專戶專存。不按規(guī)定繳存的，鎖定開發(fā)企業(yè)商品房網(wǎng)簽備案功能。

同時，規(guī)范預(yù)售資金使用。監(jiān)管賬戶中重點監(jiān)管資金專項用于開發(fā)項目工程建設(shè)費用，嚴格按照建設(shè)進度撥付節(jié)點及合同約定，經(jīng)審批由監(jiān)管賬戶直接撥付至項目施工單位、材料設(shè)備供應(yīng)等單位賬戶，確保專款專用；屬于一般監(jiān)管資金的，可由開發(fā)企業(yè)提取和使用。

文件還明確，嚴格實行項目開發(fā)公司制。項目開發(fā)公司依法行使獨立法人權(quán)利，企業(yè)總部履行投資人責(zé)任。項目交付前，嚴禁投資人違規(guī)抽調(diào)、挪用項目開發(fā)公司銷售、融資等資金，嚴禁抽逃出資或提前分紅。嚴格落實使用自有資金購地，禁止“空手套白狼”。

去年年底，河南省人民政府曾發(fā)文提到，全方位提振住房消費，取消商品住房限制政策，鼓勵開展現(xiàn)房銷售。如今當?shù)氐男抨栃悸鋵崿F(xiàn)房銷售，對其樓市有何影響？

“對購房者而言，可以降低購房風(fēng)險，建筑質(zhì)量所見即所得，避免了傳統(tǒng)期房銷售中交房‘貨不對板’以及爛尾的風(fēng)險。”陳文靜表示，房企在項目規(guī)劃、設(shè)計、施工建設(shè)等環(huán)節(jié)則將更加注重品質(zhì)，更加考驗企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強品牌力的企業(yè)發(fā)展機遇或?qū)⒏蟆?/p>

從市場運行層面而言，“信陽市場仍處于調(diào)整階段，庫存去化壓力較大，目前不少新房項目已經(jīng)處于現(xiàn)房銷售狀態(tài)，新政落地對信陽短期市場運行的影響整體或較小。”陳文靜認為。

她表示，近幾年信陽房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整，土拍市場表現(xiàn)亦偏弱，多數(shù)地塊由地方國資底價獲取。2025年1～4月，信陽市本級僅成交1宗涉宅用地，處在近年同期低位。整體來看，現(xiàn)房銷售政策的推出，對于信陽房地產(chǎn)市場的短期影響或相對較小。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，新出讓土地開發(fā)的商品房，都要采取現(xiàn)房銷售，此類政策對開發(fā)商的影響是最直接的，房企拿地時需要客觀評估，更好把握拿地的性價比和財務(wù)測算。

業(yè)內(nèi)：現(xiàn)房銷售或“小步慢跑”落地

現(xiàn)房銷售政策探索背后，本質(zhì)是對商品房預(yù)售制度“廢存”的爭議。

自1994年《城市房地產(chǎn)管理法》頒布以來，預(yù)售制在我國實施已長達30年。過往行業(yè)擴張期，預(yù)售制度下房企能加大經(jīng)營杠桿，加快資金周轉(zhuǎn)，擴大銷售規(guī)模；對于地方政府而言，預(yù)售制度能加快開發(fā)周轉(zhuǎn)效率，提高房企拿地積極性，增加地方財政收入。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在這30年時間里，預(yù)售制度更多承擔(dān)的是，給城市建設(shè)融資、給住房供給融資，以應(yīng)對快速城市化、工業(yè)化背景下的資金需求。“沒有預(yù)售，就沒有快速推進的城市化、超常規(guī)的房地產(chǎn)發(fā)展、超常規(guī)的招商引資。”

但是，當行業(yè)高速發(fā)展的時期過去，房地產(chǎn)進入“存量時代”，預(yù)售制也到了亟需優(yōu)化的時刻。

“預(yù)售制為行業(yè)規(guī)模擴張、城鎮(zhèn)化發(fā)展起到了不可忽視的作用，但制度背后也潛藏風(fēng)險，樓盤爛尾、開發(fā)商延期交付、房屋質(zhì)量不佳等負面效應(yīng)日益顯現(xiàn)，相關(guān)問題亟待解決。預(yù)售制改革的提出，對行業(yè)后續(xù)的健康發(fā)展意義重大。”國泰君安研報表示。

西南證券表示，預(yù)售模式帶來的高負債經(jīng)營，為房企交付問題埋下隱患，同時存在挪用預(yù)售資金的弊端。部分開發(fā)商預(yù)售回籠資金后并非投入施工完成交付，而是開始新一輪拿地，不斷增加交付壓力。

據(jù)中指不完全監(jiān)測，2022年末以來，全國已有超30個省（市）出臺現(xiàn)房銷售相關(guān)政策。其中，海南2020年3月后出讓土地建設(shè)的商品住宅，均已實行現(xiàn)房銷售，至今已落地超5年時間，是首個落實現(xiàn)房銷售的省份。合肥、鄭州、長沙等地也對部分項目進行現(xiàn)房銷售試點。

另有多地出臺現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長現(xiàn)房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對購買現(xiàn)房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度。

2025年全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，“大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管”，現(xiàn)房銷售成為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容之一。

推進現(xiàn)房銷售是行業(yè)大趨勢，但在推進節(jié)奏、以及配套政策上，還需謹慎且精準地進行。

國金證券表示，現(xiàn)房銷售意味著資金回籠滯后，而與之相配套的各類政策尤其融資政策尚未明晰，短期會加大企業(yè)的資金壓力；同時，將提升房企拿地門檻，加大土地出讓難度，進一步加大地方財政壓力，短期可能會在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。

在實際推進落地時，也需出臺配套的供需政策。供給端比如，項目緩繳土地出讓金、簡化現(xiàn)房審批驗收程序、給予項目融資支持（提升開發(fā)貸比例、降低開發(fā)貸利率等）、緩繳免繳部分規(guī)費稅費等；需求端比如，支持一手現(xiàn)房帶押過戶、購買現(xiàn)房貸款額度上浮等。

陳文靜也認為，在庫存量大的地區(qū)試點現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，直接改善市場供需結(jié)構(gòu)，有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。但對部分庫存量較小的地區(qū)來說，現(xiàn)房銷售后短期新增供應(yīng)將減少，或影響市場供需平衡，這些地方需要地方精準把控推進節(jié)奏和力度。

“未來相當長一段時間內(nèi)，必然是期房與現(xiàn)房并存的時代。”李宇嘉認為，一方面，現(xiàn)房銷售的新模式，必然是對新出讓地塊而言，當下多數(shù)城市還存在大量已出讓、未開發(fā)地塊。此外，在樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，新政策也不會“一刀切”過渡，還是會給企業(yè)一定選擇空間。

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