第四代住宅的庭院產權歸屬需根據地方政策及項目具體設計確定。根據各地現行規定，戶內綠化平臺（庭院）通常不計入產權面積，例如福州、深圳等地明確其不計入容積率和產權登記范圍，僅作為公共或戶屬空間使用。但存在例外情況，如四川內江允許40%的戶內綠化平臺面積計入產權，其他地區類似政策較少。這類庭院的使用權一般歸屬業主，但產權（所有權）仍可能屬于開發商或全體業主共有，需以購房合同及規劃審批文件為準。此外，庭院涉及的公攤、維護責任及改造權限等問題，通常由物業統一管理，業主不得擅自改造。因此，第四代住宅庭院更多是“使用權”而非完整產權，且政策執行存在區域差異。
第四代住宅的核心特征
1、空中庭院配置：每戶配備開敞式空中花園或共享園林，面積通常不小于套內面積的40%，挑高可達6米，支持個性化綠化與休閑功能。
2、垂直綠化體系：建筑外立面覆蓋植物，結合屋頂花園、錯層露臺等設計，部分項目綠化覆蓋率超100%，形成“垂直森林”效應。
3、智能科技集成：全屋智能控制、安防監控、自動灌溉系統等技術應用，滿足安全、節能與便捷性需求。
4、空間創新設計：采用三面采光、靈活隔斷（如可變獨立客房）及LDKBG一體化設計（客廳、餐廳、廚房、陽臺、花園聯動），提升空間利用率與居住舒適度。
5、政策支持導向：多地政府調整容積率規則，鼓勵空中花園不計入容積率，降低購房成本，推動綠色建筑發展。
第四代住宅的劣勢有哪些
1、技術難題：露臺設計可能遮擋下層采光，開放式空間導致噪音問題，需通過加厚樓板、隔聲墊等技術手段解決。
2、維護成本：垂直綠化需專業養護，自動灌溉系統增加后期費用，對物業管理提出更高要求。
3、地域適應性：需因地制宜克服氣候、地塊限制，如南方潮濕地區需選擇耐澇植物，北方寒冷地區需考慮植物越冬。
4、標準化缺失：國家層面尚未統一技術規范，地方標準差異導致產品標準化程度低，增加開發難度。
5、成本投入：結構加固、綠化維護等成本較高，可能推高房價，需平衡性價比與市場需求。
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