9月5日深圳出臺樓市新政后，9月12日多家銀行開始具體出臺落地細則。
據(jù)第一財經(jīng)記者不完全梳理，興業(yè)銀行深圳分行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行、建設銀行深圳分行、浦發(fā)銀行深圳分行、上海銀行深圳分行等12家銀行機構9月12日相繼發(fā)布公告。公告表示，即日起，依據(jù)最新政策，將不再區(qū)分首套住房和二套住房。
值得注意的是，多家銀行在公告中表示，受到新政影響，目前部分存量二套商業(yè)房貸也已觸發(fā)存量房貸利率的常態(tài)化調整機制，客戶即日起可提交申請調整。
二套房貸新發(fā)利率或可降低40基點
9月12日，深圳農(nóng)商行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行等12家銀行機構通過官方微信公眾號，發(fā)布了關于優(yōu)化調整商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制的公告。
第一財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，上述銀行發(fā)布的內容較為類似。多家銀行公告表示，根據(jù)深圳市《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》精神，在利率定價機制安排方面，不再區(qū)分首套住房和二套住房。每位客戶商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平，將根據(jù)深圳市市場利率定價自律機制要求，并結合銀行經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素合理確定。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，此前深圳首套房和二套房的利率定價公式分別為LPR-45BP和LPR-5BP。根據(jù)此次政策，二套房貸新發(fā)利率較之前降低40個基點。據(jù)此簡單計算，按照100萬貸款本金、30年期等額本息的方式計算，房貸總還款成本將減少近8萬元、月供額將減少約220元。
“該測算和此前上海‘滬六條’測算是一樣的。當然實際過程中二套房貸利率具體多少，要看自律機制、銀行情況和客戶情況。”嚴躍進解釋稱。
“此前首套房與二套房利率差距有限（約三四十個基點），且二套房購房者多以改善型需求為主，因此利率小幅下調雖具有一定積極意義，但其實際拉動效應不宜高估。”廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對改善型需求而言，更關鍵的影響因素在于購房者自身的支付能力、置換意愿以及所供應產(chǎn)品的競爭力等。利率因素雖存在一定激勵作用，但并非核心決策變量。因此，盡管政策釋放了積極信號，但對以改善需求為主導的新房市場，其推動作用預計較為有限，整體效果仍需結合其他市場條件綜合評估。
存量利率也將調整
而在存量房貸方面，廣州銀行、深圳農(nóng)商行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、工商銀行深圳分行等10余家銀行均在公告中提及，部分第二套商業(yè)性個人住房貸款已觸發(fā)存量房貸利率常態(tài)化調整。
這是因為，存量房貸利率加點值高于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值加30BP的，可申請調整加點值，重新約定的加點值不低于上季度全國新發(fā)放房貸利率平均加點值30BP。具體加點值根據(jù)市場供求、客戶資信情況、貸款擔保變化等因素確定。
去年10月底，央行等相關部門即發(fā)布了存量房貸利率常態(tài)化調整機制。中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協(xié)商、動態(tài)調整存量房貸利率。第一財經(jīng)記者查閱廣州銀行、建設銀行、工商銀行等多家銀行公告發(fā)現(xiàn)，目前各大商業(yè)銀行對于新發(fā)房貸利率和存量房貸利率的偏差幅度基本都在30BP。
公開資料顯示，全國新發(fā)放房貸利率平均加點值=中國人民銀行最新公布的上季度全國新發(fā)放房貸平均利率-該利率對應季度內各月5年期及以上LPR的算術平均值。
央行此前公布，2025年二季度全國新發(fā)放房貸加權平均利率為3.09%。而二季度5年期以上LPR的算數(shù)平均值為3.53%。換算下來，全國平均利率的加點水平為3.09%-3.53%=-0.44%（即-44BP）。在此基礎上再加30BP，即為-14BP。這也意味著，凡是現(xiàn)有房貸加點值高于-14BP的客戶，都符合申請調整的條件。
舉例而言，一個原本按照二套房貸利率LPR-5BP（即3.45%）購買的深圳存量房貸客戶，或有機會申請調低至LPR-14BP（即3.36%），不過具體調整幅度還應以銀行實際調整為準。
在調整方式上，各家銀行的申請調整放貸利率的渠道有所差異。
有銀行通過線上渠道進行調整。建設銀行深圳分行表示，自9月12日起，借款人可以登錄建行手機銀行、建行智慧個貸微信小程序等線上渠道，通過“存量房貸利率調整”功能，點擊“加點值調整查詢”，查詢是否符合協(xié)商變更加點值條件。符合條件的客戶，可以按系統(tǒng)提示，提交申請。新的加點值申請成功當日生效，次日可登錄查詢。
也有銀行線上、線下渠道均可申請。工商銀行深圳分行表示，自9月12日起，符合條件的客戶可以通過手機銀行或者線下向貸款行申請調整利率加點值。
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