齊魯晚報·齊魯壹點記者 欒海明
在住房租賃市場中，押金糾紛一直是房東與租客之間的高頻矛盾。不少房東和租客感到疑惑，究竟哪些情況屬于扣減押金的“正當理由”？房東在簽訂租賃合同時又該如何明確押金條款，避免訴訟糾紛？9月15日，《住房租賃條例》正式施行，《壹點問法·律師嘮一LAW》節目直播中，律師們針對這些問題給出了專業解答。
扣減押金“正當理由”有明確范圍
山東公孚律師事務所合伙人李慧軒表示，實踐中住房租賃合同約定押金的情況十分普遍，通常租賃雙方會在合同中明確押金所擔保的事項，而這些約定事項便是扣減押金的重要依據。
從法律層面和實踐經驗來看，符合規定的扣減押金“正當理由”主要包括幾類：一是承租人出現違反租賃約定的行為，如提前退租且未按合同承擔相應責任；二是承租人因個人原因對房屋或相關物品造成損害，比如損壞房屋內家具、家電等；三是承租人給鄰里造成損害，且需由房東先行承擔賠償責任的；四是承租人拖欠房租、物業費、水電費等應繳費用。
“只要合同中約定的扣留押金事由不違反法律規定，同時符合公序良俗和公平公正原則，那么該扣留押金條款就具備法律效力。只有當扣留押金的前提條件實際成就時，出租人才有權依法扣留押金以賠償自身損失。”李慧軒說。
簽訂合同做好兩點 避免押金糾紛
“很多押金糾紛的根源，都在于租賃合同中押金相關條款約定不清晰、不明確。”山東國杰律師事務所高級合伙人徐婧提到，為有效避免類似訴訟糾紛，房東在簽訂住房租賃合同前，務必做好兩件關鍵事情。
第一，詳細列清單并拍攝照片。房東需對出租房屋內的所有物品進行逐一清點，尤其是家電、家具、裝飾擺件等易損壞或有價值的物品，要詳細記錄物品名稱、品牌、型號、使用狀況等信息，形成書面清單。同時，針對房屋整體環境、物品擺放情況及細節狀態拍攝照片，將清單和照片作為租賃合同的附件，明確租賃初始時房屋及物品的情況，避免后續因物品損壞責任認定產生爭議。
第二，在合同中明確寫清扣減押金的具體理由。徐律建議，房東應將所有可能涉及扣減押金的情況，在合同中以清晰、具體的條款形式呈現，例如：承租人違反合同約定提前退租，房東有權按約定比例扣除押金；承租人因故意或重大過失導致房屋設施設備損壞，維修費用若在押金范圍內，可直接從押金中扣除，若維修費用超過押金范圍，房東除扣除押金外，還有權要求承租人賠償超出部分；合同終止時，若房屋未恢復至租賃初始狀態，如承租人未經房東允許擅自對房屋進行改造、在墻體打孔等，房東有權扣除恢復房屋原狀所需的費用。
“簽訂租賃合同時，房東和租客雙方都應仔細閱讀合同條款，尤其是關于押金的約定內容，確保對條款含義理解一致、無異議后再簽字確認，從源頭減少押金糾紛發生的可能。”徐婧說。
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