1、與物業直接溝通：首先嘗試與物業的管理部門或相關負責人直接溝通，明確指出其不作為的具體表現，如安保措施不到位、公共區域衛生差、設施維修不及時等，要求其及時整改并給出處理方案。通過電話、短信、郵件或書面函件等方式溝通時，注意保留好相關記錄。
2、向業主委員會反映：業主委員會是業主的代表，對物業有監督和管理的職責。向業主委員會詳細說明物業不作為的情況，提供相關證據，共同商討應對措施，由業主委員會出面與物業溝通，督促其履行職責。如果業主委員會未能有效解決問題，可要求其代表業主向相關部門投訴。
3、向當地房地產行政主管部門投訴：各地的住房和城鄉建設局(委)或房地產管理局等部門負責對物業服務企業進行資質管理、日常監督等工作。以書面形式詳細說明物業不作為的情況，包括問題發生的時間、地點、具體表現、造成的影響等，同時附上相關證據，如照片、視頻、維修記錄等，通過郵寄、電子郵件或到辦事窗口提交材料等方式進行投訴，要求其對物業進行調查處理，并督促物業整改。
4、利用社區調解機制：請求社區居委會或街道辦事處進行調解。他們對轄區內的物業管理事務有一定的管理職責和協調作用，可協助業主與物業溝通協商，促使物業采取行動解決問題。可以到社區居委會或街道辦事處的相關科室反映情況，也可撥打其服務熱線進行投訴。
5、向消費者協會投訴：物業屬于服務行業，如果其不作為行為給業主生活帶來消費方面的影響，如公共設施維修不及時影響正常生活等，可向消費者協會投訴。撥打當地消費者協會的投訴電話或通過網絡平臺進行投訴，消費者協會會依據相關規定進行調解和處理，維護業主的合法權益。
如何更換不作為的物業
1、確認物業違約行為：收集能證明物業不作為的證據，如物業服務合同、物業費收支明細、服務質量不達標的照片或視頻、業主投訴記錄等。仔細對照物業合同，明確其未履行的責任，如衛生打掃不及時、安保措施不到位、綠化養護不佳、設施維護拖延等。
2、成立業主大會和業主委員會：如果小區尚未成立業委會，需由業主聯名(通常需10%-20%業主提議)向街道辦或居委會申請成立業主大會籌備組。籌備組負責組織召開首次業主大會，選舉業委會成員，并進行備案。若小區已有業委會，則可直接由業委會組織后續的解聘流程。
3、啟動解聘程序：由業委會或20%以上業主提議召開臨時業主大會，討論解聘物業相關事宜。提前15日通知全體業主會議議題，通過書面或線上投票的方式進行表決，需達到專有部分面積占比2/3以上且人數占比2/3以上的業主參與表決，并且經參與表決的專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，即“雙過半”原則，方可通過解聘決議。
4、書面通知物業：業委會需提前60日(或按合同約定)書面通知物業解約，并詳細說明理由。若物業拒絕接收通知，可采用公證送達等方式。
5、選聘新物業：業委會組織公開招標或協議選聘新的物業企業。在招標過程中，要重點審查企業信用、服務方案及報價等，避免選擇報價過低可能存在偷工減料風險的企業。候選企業需經業主大會表決通過，簽訂的新物業合同中要明確服務內容、標準、費用等關鍵條款，并向業主公示，同時按規定向住建部門備案。
6、交接與監督：原物業需在規定時間內移交小區規劃圖紙、設施設備檔案、業主資料等相關資料。進行財務清算，結清預收物業費、公共收益等款項，維修基金賬戶需由業委會接管。新物業入駐后，業委會要定期檢查其履約情況，確保新物業按照合同約定提供優質服務。
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