房屋實際面積不完全等同于套內面積，兩者在定義、計算范圍及實際指向性上存在明確區別，需結合具體場景判斷：
1.套內面積與實際面積的區別：
套內面積：通常指的是房屋內部的使用面積，不包括墻體、柱子等建筑結構的面積，也不包括公攤面積(如樓道、電梯間等公共區域)。
實際面積：可能包括套內面積、墻體面積、公攤面積等，是房屋的整體面積。
2.房產證上的面積記載：
房產證上通常會記載房屋的建筑面積，這個面積可能包括套內面積和公攤面積。因此，房產證上的面積往往大于套內面積。
如果房產證上只記載了套內面積，而沒有明確說明是否包含公攤面積，那么可能需要結合購房合同、房屋平面圖等其他資料來確定房屋的實際面積。
3.面積差異的處理：
如果購房時發現房產證上的面積與實際面積有差異，應首先查看購房合同中的相關約定。一般來說，合同中會規定面積誤差的處理方式。
如果合同中沒有明確約定，或者面積誤差超出了合同約定的范圍，那么購房人可以依據相關法律法規(如《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》)來維護自己的權益。具體來說，如果面積誤差比絕對值在3%以內，通常采取多退少補的方式處理;如果面積誤差比絕對值超過3%，購房人可以要求解除合同，并返還購房款本息。
綜上所述，房產證上套內面積并不是房子的實際面積。購房人在購房時應仔細核對房產證上的面積記載與房屋實際情況是否相符，并在購房合同中明確約定面積誤差的處理方式。
房屋實際面積和合同面積嚴重不符怎么辦
1.首先查看合同約定：若合同中有關于面積誤差處理的條款，按約定執行。比如約定面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的，據實結算房價款;面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房等。
2.若面積誤差比絕對值超出3%：買受人有權選擇退房，出售人應在一定期限內退還已付購房款及利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由出售人承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)部分的房價款由出售人返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由出售人雙倍返還買受人。
3.收集證據：如房屋測繪報告等，以確定實際面積與合同面積的準確差值，為后續維權提供依據。可與開發商協商解決，協商不成可通過訴訟或仲裁途徑解決。
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