1、房屋狀態與質量考察不同：新房多為期房或準現房，需對照戶型圖實測尺寸(警惕樣板間家具縮小的視覺陷阱)、查看“五證兩書”確認合法銷售，準現房可檢查墻面平整性、地面空鼓情況及外墻、窗戶材質(如是否為斷橋鋁);二手房為現房，需逐處核驗實體損耗，包括墻面是否開裂掉皮、地板是否起翹、門窗密封是否完好，還需排查水電(測試水壓、插座通電情況)、防水(衛生間倒水后去樓下查看是否漏水)、管道(檢查生銹堵塞情況)及承重墻是否被拆。
2、產權與交易風險核查不同：新房需重點查看“五證”(尤其《商品房預售許可證》)，確認合同中交房時間及延期賠付條款，警惕捆綁銷售(如強制買車位)并核實公攤比例;二手房需查房產證(確認所有權人、有無抵押查封)、土地證(確認土地性質為出讓地)、戶口本(確認無戶口掛靠)，問清房東房屋是否為唯一住房、是否滿五/滿二(影響稅費)，排查房屋是否有民間抵押或欠費查封，明確過戶前物業費等費用由房東承擔。
3、周邊配套考察不同：新房關注規劃兌現，需查地鐵、公交等交通規劃的開工及通車節點、周邊道路是否通車，區分商業、教育、醫療配套的規劃與落地狀態(如確認學校是否與小區同步交付、商場是否已簽約品牌)，查看小區規劃圖中的容積率、綠化率、樓間距及周邊是否有垃圾場等不利因素;二手房側重即時配套體驗，實測步行到公交/地鐵站的時間、早高峰主干道擁堵情況、小區停車位數量，實地確認到超市/菜市場的距離、小區對應學區(去教育局查最新劃分)、周邊醫院分布，同時考察小區噪音(白天晚上分別看房)、物業服務(衛生、安保及物業費標準)和鄰里氛圍。
二手房交易過程中，資金監管的具體流程是怎樣的
1、簽訂監管協議：買賣雙方達成交易意向后，需簽訂《存量房買賣合同》，并與監管機構、監管銀行共同簽訂交易資金監管協議。協議中要明確監管方式(如全額付款或按揭貸款)、資金額度、劃轉條件、解除或撤銷協議條件等內容。若通過中介機構促成交易，委托監管協議還應包括買賣雙方應支付的傭金、解控節點和金額、中介機構的結算專戶等內容。
2、存入交易資金：如果是一次性全額支付購房款，買方需一次性把全部購房款存入監管賬戶。若是分期支付購房款，買方則需把各期購房款按約定存入監管賬戶。以按揭貸款(含公積金貸款)方式支付購房款的，先由放款單位對買方的貸款資格進行審查，審查通過后，買方將首付款存入監管賬戶，尾款由放款單位在辦理不動產轉移和抵押登記后放款存入監管賬戶。
3、辦理合同網簽備案：買賣雙方持存量房買賣合同、交易憑證等相關材料，到當地政務大廳或相關部門指定的窗口辦理合同網簽備案手續。
4、繳納稅費：經稅務部門審核后，買賣雙方按照規定足額繳納相關稅費。
5、辦理不動產轉移登記：買賣雙方持網簽備案合同、完稅證明等材料，前往不動產登記部門辦理不動產轉移登記手續。
6、劃轉交易資金：不動產轉移登記完成后，買賣雙方當事人持轉移登記后的房屋所有權證(不動產權證)，由相關部門(如物業管理與房產交易所)出具《存量房(二手房)結算資金劃轉通知書》，監管銀行見通知書后，及時將監管資金劃轉到賣方指定的收款賬戶。
7、監管協議解除和資金退回：若交易雙方終止交易行為，應由雙方根據交易進賬情況向相關部門提出申請，退回監管資金。在資金監管期間，監管資金產生的利息按銀行當期活期儲蓄利率計算，交易成功，利息連同購房款一起支付給賣房人;交易沒有達成，利息連同購房款一起退回買房人指定的退款賬戶。
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